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Ai fini fiscali, l’unico adempimento richiesto, in caso di subentro ex lege nel contratto di locazione, è quello di comunicare la successione nel contratto, mentre non sorge alcun obbligo di pagamento dell’imposta di registro. Lo afferma l’Agenzia delle Entrate, nella risposta a interpello n. 676, pubblicata ieri.  Nel caso di specie, a seguito di aggiudicazione all’asta fallimentare (avvenuta nel 2020), una società diveniva proprietaria di uno stabile (ad uso caserma) assoggettato a vincolo di tutela artistica ed oggetto di un contratto di locazione stipulato nel 2003 dal precedente proprietario, dichiarato fallito nel 2018. Il nuovo proprietario aggiudicatario dell’immobile si domandava quali adempimenti fosse tenuto ad esperire per notificare all’Agenzia delle Entrate il subentro nel contratto di locazione, avvenuto in forza di legge, per effetto dell’acquisto della titolarità dell’immobile da parte del soggetto aggiudicatario. L’Agenzia delle Entrate ribadisce (cfr., tra le altre, la risposta n. 364/2019) che, nelle ipotesi di subentro ex lege nel contratto di locazione, per effetto della modifica delle parti del contratto, come avvenuto nel caso di specie (in cui era stata trasferita la proprietà dell’immobile locato), la successione nella posizione di conduttore o locatore va comunicata all’Agenzia delle Entrate ma non deve essere corrisposta alcuna imposta. L’unico adempimento richiesto, ove la successione nel contratto non sia dovuta alla volontà delle parti ma sia un effetto previsto dalla legge, è quello di comunicare all’Agenzia delle Entrate l’avvenuta successione nel contratto.  L’art. 17 del DPR 131/86, che contempla l’obbligo di registrazione e di pagamento dell’imposta di registro in caso di “cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite” dei contratti di locazione, viene in gioco solo ove la cessione del contratto sia negoziale, non, invece, nelle ipotesi in cui sia un effetto di altri eventi estranei alla volontà negoziale (come, ad esempio, in caso di vendita dell’immobile locato, ovvero di morte del locatore, ecc.). Pertanto, nel caso di specie, il contribuente dovrà utilizzare il modello RLI per comunicare il subentro e, nella sezione “Adempimenti successivi”, indicare il codice “6” che corrisponde, per l’appunto a “subentro” e, nella casella “Tipologia subentro”, dovrà indicare il codice “2” che le istruzioni indicano di utilizzare “in caso di trasferimento di uno o più diritti reali su beni immobili oggetto del contratto di locazione”. Nella casella “data fine proroga o data cessione o data risoluzione o data subentro” deve essere indicata la “data relativa all’adempimento”.  Inoltre, deve essere compilato il quadro B, contenente i dati anagrafici del soggetto che non è più parte del contratto (“cedente”: nel caso di specie, il vecchio proprietario) e del subentrato (“cessionario/subentrante”: nel caso di specie, aggiudicatario dell’immobile). [CATENACCIO] Il soggetto cessionario che effettua la comunicazione deve qualificarsi, nella sezione III “Richiedente”, come “parte del contratto”, contraddistinta dal codice “1”. Inoltre, l’Agenzia ricorda che, in sede di subentro nella posizione di locatore, con modello RLI, il nuovo proprietario può (se in possesso delle condizioni di legge) esprimere l’opzione per la cedolare secca entro l’ordinario termine di 30 giorni dalla data del subentro. Per quanto riguarda, invece, le indicazioni sul termine per effettuare la comunicazione della cessione, la risposta non è chiarissima. Nel caso di specie, infatti, la parte aggiudicataria ha concordato con il curatore fallimentare che il trasferimento “economico” dello stabile decorra dal 14 aprile 2020, in coerenza con la data del decreto del trasferimento emesso dal Tribunale. Tuttavia, ai sensi dell’art. 61 del DLgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), trattandosi di immobile vincolato, esiste un diritto di prelazione, che configura condizione sospensiva dell’atto di alienazione. Pertanto, la parte istante riteneva che “la prima data utile per effettuare la comunicazione” del subentro fosse “la data di comunicazione di rinuncia da parte della Giunta Provinciale” al diritto di prelazione. L’Agenzia, sul punto, afferma, però, che: “preso atto di quanto riferito dall’istante in ordine alla sospensione degli effetti dell’alienazione in esame all’esercizio della suddetta prelazione, si rappresenta, comunque, l’utilità di comunicare il subentro all’Ufficio territoriale competente, al fine di provvedere ad aggiornare le banche dati”.

8 ottobre 2021 / Anita MAURO

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“https://www.eutekne.info/Sezioni/Sezione_fisco.aspx?IDSezione=5”
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